Reclamar gastos de hipoteca: gastos y plazos

Si contrató un préstamo hipotecario antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 y asumió todos los gastos de formalización, puede existir la posibilidad de recuperar parte de esas cantidades cuando la cláusula que imponía los gastos al consumidor sea abusiva.

La fecha del préstamo no basta por sí sola para determinar si existe derecho a reclamar. Es necesario comprobar, entre otras cuestiones, la condición de consumidor del prestatario, el contenido de la cláusula incluida en la escritura y los gastos que fueron efectivamente abonados.

La Ley 5/2019 entró en vigor el 16 de junio de 2019 y, como regla general, no resulta aplicable a los contratos celebrados anteriormente.

Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar

Para los préstamos sujetos al régimen anterior a la Ley 5/2019, cuando se declara abusiva la cláusula que imponía al consumidor todos los gastos de formalización, el Tribunal Supremo ha establecido el siguiente reparto:

• 50 % de los gastos notariales correspondientes a la escritura de préstamo.

• 100 % de los gastos del Registro de la Propiedad.

• 100 % de los gastos de gestoría.

• 100 % de los gastos de tasación.

La STS 35/2021 consolidó este criterio respecto de los efectos económicos de la nulidad de la cláusula de gastos.

Además, las cantidades que corresponda restituir devengan el interés legal desde la fecha en que el consumidor realizó cada pago, conforme a la doctrina fijada por la STS 725/2018.

¿Qué ocurre con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?

Debe distinguirse según la fecha.

En las operaciones anteriores al cambio legislativo de noviembre de 2018, el Tribunal Supremo no atribuyó al banco el IAJD dentro de la restitución derivada de la cláusula de gastos, porque la normativa tributaria entonces aplicable situaba la obligación en el prestatario.

Desde el 10 de noviembre de 2018, el Real Decreto-ley 17/2018 modificó el artículo 29 del impuesto y estableció que, en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, el sujeto pasivo es el prestamista.

Por tanto, el tratamiento del IAJD depende de la fecha de formalización del préstamo y del régimen tributario aplicable en ese momento.

Quién puede reclamar los gastos hipotecarios

La doctrina sobre cláusulas abusivas se aplica cuando el prestatario tiene la condición de consumidor.

La legislación de consumidores considera como tal, con carácter general, a la persona física que actúa con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.

Por tanto, no debe afirmarse que toda persona que contrató una hipoteca antes del 16 de junio de 2019 tenga automáticamente derecho a recuperar gastos.

Será necesario analizar la finalidad del préstamo, la escritura, la cláusula de gastos y las cantidades abonadas.

¿Se puede reclamar si la hipoteca ya está cancelada?

La extinción del préstamo no impide por sí sola solicitar la declaración de nulidad de una cláusula abusiva y las consecuencias económicas correspondientes.

El Tribunal Supremo volvió a reiterarlo en la STS 75/2026, de 27 de enero, en un supuesto en el que el préstamo se había extinguido mediante dación en pago.

Por tanto, que la hipoteca esté cancelada no basta para descartar la reclamación.

Cuál es el plazo para reclamar los gastos de hipoteca

Hay que distinguir entre la declaración de nulidad de la cláusula abusiva y la acción dirigida a recuperar las cantidades pagadas como consecuencia de ella.

Respecto de esta última, la jurisprudencia actual no permite afirmar simplemente que “no existe plazo”.

La STS 857/2024, de 14 de junio, estableció que, salvo que la entidad financiera pruebe que ese consumidor concreto pudo conocer en una fecha anterior que la cláusula era abusiva, el inicio del plazo de prescripción de la acción restitutoria se sitúa en la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula.

Esta doctrina responde a la jurisprudencia del TJUE de 2024 y ha sido reiterada de forma continuada por el Tribunal Supremo durante 2025 y 2026.

Por tanto, no puede afirmarse que la reclamación carezca de plazo de prescripción. El cómputo debe analizarse conforme a la jurisprudencia aplicable y a las circunstancias de cada caso.

Cómo reclamar los gastos de hipoteca

1. Revisar la escritura y la documentación

El primer paso consiste en comprobar la cláusula de gastos incluida en la escritura y determinar qué cantidades fueron efectivamente satisfechas.

Resulta especialmente útil disponer de:

• escritura del préstamo hipotecario;

• factura de notaría;

• factura del Registro de la Propiedad;

• factura de gestoría;

• factura de tasación;

• justificantes de pago, si se conservan.

Si falta documentación, puede intentarse obtener copia de las facturas o justificantes correspondientes.

2. Presentar una reclamación previa a la entidad

Desde la reforma procesal introducida por la Ley Orgánica 1/2025, la reclamación extrajudicial previa es requisito de procedibilidad cuando un consumidor pretende judicialmente la devolución de cantidades satisfechas en aplicación de cláusulas consideradas abusivas de un préstamo o crédito garantizado con hipoteca inmobiliaria.

La entidad debe admitir o rechazar la reclamación. Si considera procedente la devolución, debe efectuar un cálculo desglosado que incluya los intereses correspondientes.

El plazo máximo para alcanzar un acuerdo es de un mes desde la presentación de la reclamación. Si la entidad la rechaza expresamente, no responde dentro del plazo o el consumidor no acepta la propuesta, el procedimiento termina sin acuerdo.

Este procedimiento extrajudicial tiene carácter gratuito.

3. Valorar la reclamación judicial

Si no se alcanza un acuerdo, puede valorarse la presentación de una demanda para solicitar la declaración de nulidad de la cláusula y la restitución de las cantidades que correspondan.

Antes de acudir a la vía judicial conviene revisar la escritura, las facturas, la respuesta de la entidad y cualquier circunstancia que pueda afectar a la condición de consumidor o al cómputo de la prescripción.

Cuánto se puede recuperar

No existe una cantidad estándar.

Dependerá de lo que se abonara efectivamente y de los conceptos incluidos en la reclamación.

En los supuestos sometidos al régimen jurisprudencial anterior a la Ley 5/2019, cuando se declara abusiva la cláusula de gastos, el criterio del Tribunal Supremo atribuye a la entidad el 50 % del gasto notarial y el 100 % de registro, gestoría y tasación.

A ello se añaden los intereses legales que correspondan desde las respectivas fechas de pago.

¿Puede reclamar los gastos de su hipoteca?

Si contrató un préstamo hipotecario bajo el régimen anterior a la Ley 5/2019 y asumió los gastos de formalización, es necesario revisar la escritura y la documentación antes de determinar si existe una reclamación viable y qué cantidades podrían recuperarse.

En Polar Gabinete podemos revisar la cláusula de gastos, la documentación disponible y la situación concreta de la reclamación antes de iniciar actuaciones frente a la entidad.