Alquileres y arrendamientos en 2025: soluciones rápidas y eficaces para propietarios e inquilinos

Introducción: los retos del alquiler hoy

El mercado del alquiler en España plantea numerosos desafíos tanto para propietarios como para inquilinos. Impagos, daños en la vivienda, subidas abusivas de renta o deficiencias estructurales son solo algunos de los conflictos más habituales.

Con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, se han introducido cambios significativos que afectan a la forma de resolver estos problemas. En este artículo te explicamos las soluciones legales más eficaces para arrendamientos en 2025, con especial atención a los nuevos procedimientos extrajudiciales obligatorios (MASC).

Novedad 2025: obligación de intentar un MASC antes de demandar

Desde abril de 2025, en la mayoría de litigios civiles, incluidos los conflictos arrendaticios, es obligatorio intentar primero un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC) antes de acudir a los tribunales.

¿Qué opciones de MASC existen?

• Mediación

• Conciliación ante notario o registrador

• Negociación directa documentada

• Oferta vinculante fehaciente

Excepciones relevantes

No será obligatorio el MASC en casos como:

• Desahucios por impago

• Medidas urgentes

• Riesgos para personas vulnerables

• Casos expresamente excluidos por la ley

Principales problemas de los propietarios

Impago de rentas

1. Comunicación inmediata con el inquilino.

2. Requerimiento formal por burofax o medio fehaciente.

3. Intento de MASC, salvo que se inicie desahucio exprés.

4. Desahucio por impago, con posibilidad de:

   • Recuperar la vivienda

   • Reclamar rentas

   • Solicitar lanzamiento

5. Desahucio exprés, con cláusula de enervación e inclusión de solicitud de desalojo en 15 días.

Daños en la vivienda

• Documentar el estado inicial y final (fotos, inventario).

• Solicitar presupuestos de reparación.

• Requerir el pago al inquilino.

• Intentar un MASC.

• Reclamar judicialmente si no hay acuerdo.

Otros conflictos comunes

• Ocupación tras contrato vencido: MASC y desahucio por precario.

• Obras no autorizadas: Notificación, MASC y posible reclamación de daños.

• Subarrendamientos sin consentimiento: Notificación y resolución contractual.

Principales problemas de los inquilinos

Deficiencias en la vivienda

1. Notificar por escrito con imágenes y explicación.

2. Dar un plazo razonable para la reparación.

3. Intentar un MASC si no hay respuesta.

4. Posibles acciones:

   • Reparar directamente (y descontar de la renta).

   • Solicitar reducción de renta.

   • Resolver el contrato si la vivienda es inhabitable.

Recuperación de la fianza

• El propietario tiene un mes desde la entrega de llaves.

• Recomendada inspección final conjunta.

• Si no se devuelve: reclamación formal, MASC y demanda si es necesario.

Aumentos de renta abusivos

• Revisar las cláusulas del contrato.

• Comprobar legalidad de la subida (IPC, índice pactado).

• Notificar formalmente el desacuerdo.

• Intentar un MASC.

• Pagar la parte no controvertida y consignar el resto.

Soluciones extrajudiciales rápidas y eficaces

Mediación

• Resolución en semanas.

• Coste reducido.

• Mejora la relación entre arrendador e inquilino.

• Acuerdos personalizados (fraccionamientos, aplazamientos, etc.).

• Cumple la obligación legal de MASC.

Arbitraje de consumo

• Especialmente útil entre arrendadores profesionales e inquilinos particulares.

• El laudo tiene valor de sentencia.

• Procedimiento sencillo y gratuito.

Cláusulas clave para prevenir conflictos

Recomendadas para propietarios

• Inventario con fotografías.

• Cláusulas claras de mantenimiento y visitas.

• Garantías adicionales (aval, fiador).

• Penalizaciones por impago o incumplimiento.

• Sometimiento a mediación o arbitraje.

Recomendadas para inquilinos

• Duración mínima del contrato (5 o 7 años).

• Límites en actualizaciones de renta.

• Reparto de gastos adecuado.

• Derecho de tanteo y retracto.

• Condiciones claras para la devolución de fianza.

Aspectos fiscales a tener en cuenta

Para propietarios

• Deducciones: intereses de préstamo, seguros, IBI, comunidad, reparaciones.

• Posibles beneficios por alquiler de vivienda habitual.

• Obligación de declarar ingresos y presentar modelos fiscales (como el 179 en alquileres turísticos).

Para inquilinos

• Algunas comunidades permiten deducir el alquiler.

• Acceso a ayudas públicas según perfil.

• Es imprescindible conservar justificantes de pago y contrato.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio intentar un MASC para cualquier problema de alquiler?
Sí, salvo excepciones como el desahucio por impago.

¿Qué pasa si no se intenta un MASC y se presenta demanda?
La demanda puede ser inadmitida si no se acredita el intento de solución extrajudicial.

¿Se puede exigir más de una fianza?
Solo una mensualidad como fianza legal. Las garantías adicionales deben pactarse.

¿Quién paga las reparaciones?
El arrendador se encarga de las estructurales. El inquilino, de las derivadas del uso normal.

Conclusión

Gestionar adecuadamente los conflictos en un contrato de alquiler es posible si se actúa con rapidez, se conoce la normativa vigente y se cuenta con asesoramiento especializado. En 2025, la introducción obligatoria de mecanismos extrajudiciales como la mediación permite soluciones más rápidas, económicas y efectivas para ambas partes.

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